[제5장 부동산 - 5편] 실증분석: 부동산 가격의 상승
전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사(대구대학교 무역학과 명예교수)
편집 : 김경훈 연구원
- 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, <한국경제의 진단과 처방>의 제5주제에 해당한다.
- 편집자주: 본 시리즈 연재 계획대로라면 부동산은 제7주제에 해당한다. 하지만 오늘날 임대차 3법과 같은 잘못된 부동산 정책으로 대부분의 한국인들은 집을 구하기 어려운 실정에 처해있고 계속해서 정치인들과 대중들은 잘못된 해법을 요구하거나 제시하고 있다. 따라서 부동산 문제의 본질을 제대로 대중들에게 알리기 위해 주제를 앞당겨 연재를 시작하게 되었다. 이 주제에서는 임대차 3법을 직접적으로 다루고 있지 않지만 부동산 문제에 오스트리아 경제학파 이론을 적용 및 응용하고 있으며, 실증적인 원인분석 역시 하고 있다는 점에서 우리가 임대차 3법을 어떤 시각으로 보아야할지 간접적으로 알 수 있을 것이다. 정독을 권한다.
제2장 교육시장 - (1편, 2편, 3편, 4편, 5편, 6편, 7편, 8편, 9편, 10편/完, 부록 1편, 부록 2편)
제3장 저성장 - (1편, 2편, 3편, 4편, 5편, 6편, 7편, 8편, 9편, 10편, 11편, 12편/完)
제4장 저출산 - (1편, 2편, 3편, 4편, 5편, 6편/完)
제6장 대기업과 중소기업의 임금 격차 - (1편, 2편, 3편, 4편/完)
제7장 소득불평등 - (1편, 2편, 3편, 4편, 5편/完)
제8장 기타문제 - (1-1편, 1-2편, 1-3편, 2-1편, 2-2편, 3-1편, 3-2편, 4-1편, 4-2편, 완결편)
[제5장 부동산 - 1편] 문제의 제기
[제5장 부동산 - 2편] 가격상승의 이론적 원인: 화폐적 이유
[제5장 부동산 - 3편] 가격상승의 이론적 원인: 화폐의 구매력에 대한 기대, 수요와 공급
[제5장 부동산 - 4편] 실증분석: 각종 재화의 가격 상승
[제5장 부동산 - 5편] 실증분석: 부동산 가격의 상승
[제5장 부동산 - 6편] 실증분석: 부동산 가격 상승의 원인들
[제5장 부동산 - 7편] 정부 부동산 정책과 그 문제점: 잘못된 경제지식
[제5장 부동산 - 8편] 정부 부동산 정책과 그 문제점: 통화공급의 증대
[제5장 부동산 - 9편] 정부 부동산 정책과 그 문제점: 부동산 관련 조세
[제5장 부동산 - 10편] 정부 부동산 정책과 그 문제점: 신도시 건설
[제5장 부동산 - 11편] 정부 부동산 정책과 그 문제점: 부동산 관련 규제
[제5장 부동산 - 12편/完] 가격상승의 해법과 결론
이 절에서는 부동산 가격의 상승, 특히 부동산 투기 현상에 대한 설명을 하고자 한다. 다만 여기에서는 개발 정보 등을 이용한 부동산 투기는 제외한다. 그러므로 부동산 투기라 함은 가격의 차익만을 노리고 부동산 매매 거래에 참여하는 행위를 지칭한다.
<표 7-4>는 1964~2013년 전국 평균 지가와 그 증감률을 보여준다. 2014년 이후의 전국 지가 변동률은 <표 7-5>에 나와 있다. 전국 평균 지가와 그 증감률의 특징을 요약한다. 그리고 부동산의 장기 시계열 자료를 구할 수 없어서 지가 자료를 그 근사치로 사용한다.첫째, 전국 평균 지가는 10~15년의 대주기와 5~7년의 소주기로 상승과 상승률의 저하를 반복했다. 대주기로는, 지가 상승률이 정점을 찍을 때까지 상승이 지속되었던 기간이 5~7년이 걸렸고 그 이후 5~7년 기간에 상승률이 크게 낮아졌다. 여기에서 상승과 상승률의 둔화 기간은 평균이기 때문에 상승과 상승률 저하의 구체적인 기간은 경우에 따라 모두 달랐다.
둘째, 지가 상승률이 고점을 찍었던 연도는 1968년, 1978년, 1989년, 1995년, 2002년, 2006년, 2018년 등이고 저점을 찍었던 연도는 1972년, 1980년, 1993년, 1998년, 2008년, 2013년 등이다. 지가 상승률이 고점을 찍었던 연도는 대부분 부동산 투기가 극성을 부렸던 때이다. 다만 주택 2백만 호 건설로 1995년을 전후하여서는 고점이 매우 낮아졌다. 지가 상승률의 고점과 저점은 경기변동의 붐과 침체가 있었던 연도들이지만 2018년은 경기변동의 영향은 작고 부동산 시장의 과열이 컸던 연도이다.
셋째, 1997년 경제위기 이전에는 토지와 주택(아파트 포함) 등의 가격이 동시에 상승하고 그 후 상승률이 낮아졌다. 비록 상승과 상승률 둔화의 정도는 주기마다 차이가 있었지만 말이다. 그리고 1997년 이전 부동산 가격의 상승과 상승률 하락은 전국적인 현상이었고 국지적인 현상이 아니었다. 1997년 이전 토지 가격의 상승과 상승률 하락은 공업화로 인한 토지 수요 때문이었다.
넷째, 2000년대와 그 이후에는 토지보다는 주택, 특히 아파트의 가격이 더 많이 상승하고 상승률이 떨어졌다. 지역적으로는 수도권 일대에서만 부동산 가격이 크게 상승하고 상승률이 하락했다. 다시 말하면, 2000년대 이후의 부동산 투기의 양상이 그 이전과 비교하여 크게 달라졌다고 하겠다. 특히 2017~2018년 부동산 투기는 수도권 일대에서 입지가 좋은 신축 아파트(건축된지 10년 이내)와 재건축 아파트(재개발 주택 포함) 등의 가격만 크게 상승하게 했다.
한 마디로, <표 7-4>의 전국 평균 지가의 증감률은 앞에서 지적한 네 가지 특징을 가지고 있다. 그러나 현실의 부동산 가격의 상승과 하락은 앞에서 지적한 네 가지 특징보다 더 많은 특징을 가지고 있음을 부정할 수 없다. 무엇보다도, 토지와 부동산은 지역적 특성과 입지로서의 특성, 토지와 부동산 자체의 특성 등에 영향을 받지만 전국 평균 지가 증감률은 그런 특성을 잘 보여주지 못하기 때문이다. 그 점에서 <표 7-4>는 현실의 부동산 가격의 역사를 보여주는 데는 한계가 있음을 인정하지 않을 수 없다. 특히 연도별 전국 평균 지가는 전, 답, 대, 임야, 공장용지, 기타 등의 가격을 평균한 값이다. 그 중에는 대의 가격이 가장 크게 상승했지만 그 값도 여전히 평균값이다. 지역, 토지, 부동산 등에 따라 또는 둘 이상이 합쳐져서 그 상승률이 크게 달랐음에도 불구하고 말이다. 그리고 공장용지도 비교적 상승률이 높았지만 1976년부터 자료에 포함되었다.
2014년 이후의 전국 지가 변동률(연평균)은 <표 7-5>에 나와 있다. 2015년까지 지가 상승률은 2%대였으나 용산구, 대도시 등은 2016년부터, 전국, 서울(평균) 등은 2017년부터 3%대 이상이었다. 특히 용산구의 2018년 지가 상승률은 8.598%로서 2014년 지가 상승률의 약 5.77배였다. 용산구의 2018년 지가 상승률은 2009~2011년 지가 상승률과 비슷한 수준이었다.
<표 7-6>은 아파트 매매가격 지수에 의해 계산한 시점별 지역별 월간 변동률을 보여준다. 이 표에 나오지 않는 시점의 서울 지역 월간 변동률을 보면 다음과 같다. 2015년 3월부터 12월까지 상승률은 0.42~0.76%였다. 2016년 6월부터 11월까지 상승률은 0.34~0.69%였다. 2017년 4~8월, 11~12월의 상승률은 0.28~0.84%였다. 2017년 9월에는 마이너스 상승률이었다. 2018년 1월 1.34%, 2월 1.39%, 3월 0.77%, 8월 0.82%, 9월 1.84%였고 12월부터 상승률은 마이너스로 돌아섰다. 그리고 2019년에는 지속적으로 상승률이 마이너스였다. 서울에서 아파트 가격이 월간으로 가장 많이 올랐던 시기는 2018년 9월로서 월 1.84%였는데 연간으로 환산하면 약 22%였다.
아파트 매매 가격은 2015~2018년 기간에 그 상승률이 평균적으로 높았던 기간이었다. 이것은 그 기간에 통상적으로 말하는 부동산 투기가 지속되었다고 말할 수 있다는 의미이다. 그 중에서도 가장 상승률이 높았던 기간은 2018년 1/4분기와 3/4분기였다.
<표 7-7>은 아파트의 시점별 지역별 평균 매매 가격(월별)을 보여준다. 2007년 1월에 전국 평균 매매 가격은 평당 666.9만 원에서 2019년 4월에 평당 1,191.3만 원으로 상승했다. 같은 기간 서울 동남권 지역의 매매 가격은 2007년 1월에 2,191.5만 원에서 2019년 4월 4,994.2만 원으로 상승했다. 같은 기간에 전국 평균은 평당 1.786배, 서울 동남권은 2.279배 상승했다. 서울 동남권 지역이 12년이 조금 지난 기간에 아파트의 평균 매매 가격이 2.279배 상승했다는 것은 평균 매매 가격이 빠르게 상승했다는 것을 의미한다. 서울 동남권 지역의 아파트 가격은 2007년 1월 이후에 지속적으로 상승했지만 2016년 1월부터 그 이전보다 더 빠르게 상승했다. 2016년 1월에 평당 가격이 3,063.7만 원이었던 것이 2019년 4월에 4,994.2만원으로 상승했다. 3여 년 만에 1.63배 상승했음을 알 수 있다.
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