전용덕 – 한국경제의 진단과 처방 (2009)

전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사(대구대학교 무역학과 명예교수)

• 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, <한국경제의 진단과 처방>의 제5주제에 해당한다.
• 편집자주: 본 시리즈 연재 계획대로라면 부동산은 제7주제에 해당한다. 하지만 오늘날 임대차 3법과 같은 잘못된 부동산 정책으로 대부분의 한국인들은 집을 구하기 어려운 실정에 처해있고 계속해서 정치인들과 대중들은 잘못된 해법을 요구하거나 제시하고 있다.  따라서 부동산 문제의 본질을 제대로 대중들에게 알리기 위해 주제를 앞당겨 연재를 시작하게 되었다. 이 주제에서는 임대차 3법을 직접적으로 다루고 있지 않지만 부동산 문제에 오스트리아 경제학파 이론을 적용 및 응용하고 있으며, 실증적인 원인분석 역시 하고 있다는 점에서 우리가 임대차 3법을 어떤 시각으로 보아야할지 간접적으로 알 수 있을 것이다.  정독을 권한다. 

사람들이 지닌 기대를 부동산 투기를 억제하는 쪽으로 돌려놓는 것만으로는 부동산 투기를 억제하는 데는 한계가 있다. 이제 정부는 이자율을 인상하여 통화량의 증가를 통제함으로써 부동산 가격이 더 이상 상승하는 것을 막고자 한다. 이것이 가장 흔한 경우이다. 노무현 정부 때는 정확히 앞에서 언급한 방법으로 통화공급의 증가를 억제했다. 개인적인 차원에서는, 이전보다 낮아진 이자율은 부동산과 같은 내구 소비재의 구입을 촉진한다. 그러나 이자율이 높아지면 내구 소비재의 구입이 어려워진다.

<표 7-8>은 2000년 이후의 기준금리(콜금리 목표)를 보여준다. 노무현 정부는 2003년 2월에 업무를 시작했다. 이 때 이미 한국은행의 기준금리는 2000년 10월 5일 5.25%에서 2002년 5월 7일에 4.25%로 인하되어 있었다. 이것은 김대중 정부 시절의 한국은행의 결정이었다. 노무현 정부는 2003년 5월 13일 4.00%로 인하하는 것을 시작으로, 2004년 11월 11일까지 3.25%까지 인하했다. 이 금리 수준은 역대 최저였다. 그 결과 2004년부터 2007년까지 경기변동의 붐 국면이었다. 이 기간에 부동산 시장은 크게 그리고 급격하게 활성화되는 점을 넘어 투기 양상을 보였다. 그러므로 한국은행은 2004년 11월 11일 3.25%를 기점으로 2007년 8월 9일 5.00%, 2008년 8월 7일 5.25%까지 인상하지 않을 수 없었다. 뒤 이어 2008~2009년에는 경기 침체가 왔다. 부동산 시장도 얼어붙기 시작했다. 여기에 추가하여, 2009년부터 미국발 경제위기가 한국 경제에도 영향을 미쳤다.

이명박 정부 시절에는 초기부터 국내 경제의 침체와 함께 미국발 경제위기의 영향이 이중적으로 한국 경제를 어렵게 만들었다. 이명박(2008. 2~2013. 2)·박근혜(2013. 2~2017. 5) 정부는 침체에 빠진 경제와 부동산 경기를 살리기 위해 여러 가지 규제 완화, 금융 규제 완화, 이자율 하락에 의한 통화공급의 증대 등의 정책을 시행했지만 큰 효과를 보지 못했다.

2008년 미국 발 국제경제 위기가 발생하자 이명박 정권의 한국은행은 기준금리를 2008년 8월 7일 5.25%에서 2008년 11월 7일 4.00%, 2008년 12월 11일 3.00%, 2009년 1월 9일 2.50%, 2009년 2월 12일 2.00%까지 떨어뜨렸다. 기준금리 연 2.00%는 역사상 최저금리였다. 약 6개월 만에 기준금리를 연 5.25%에서 연 2.00%로 인하한 것도 아주 이례적인 일이었다. 그 결과로 이 기간에 통화공급은 큰 폭으로 증가했다.

그 이후 이명박 정부의 한국은행은 2010년 7월 9일 2.25%, 2010년 11월 16일 2.50%, 2011년 1월 13일 2.75%, 2011년 3월 10일 3.00%, 2011년 6월 10일 3.25%, 2012년 7월 12일 3.00%, 2012년 10월 11일 2.75% 등으로 기준금리를 인상했다. 기준금리는 2009년 2월 연 2.00%에서 2011년 6월 3.25%로 인상되었다. 경기가 과열되었기 때문이었다. 기준금리가 연 2.25%에서 연 3.25%까지 인상되었지만 통화공급의 증가는 지속되었다.

박근혜 정부 때의 한국은행은 기준금리를 2013년 4월 연 2.75%에서 2016년 6월 연 1.25%로 인하했다. 기준금리 연 1.25%는 역사상 가장 낮은 것이었다. 중앙은행이 3여 년에 걸쳐서 기준금리를 다소 느리게 그리고 소폭으로 인하했다. 박근혜 정부는 기준금리를 인하하는 것이 한계가 있음을 잘 알고 있었다. 최경환 기획재정부 장관은 민간은행의 대출 규제를 완화하는 방향으로 통화공급의 증대를 허용했다. 그 이후에 중앙은행은 기준금리를 연 1.75%까지 인상했다. 통화공급의 증대에도 불구하고 국내 경기는 침체가 지속되었다. 국제경제의 침체와 국내경제의 침체가 동시에 진행되었기 때문이다. 그러나 파멸의 씨앗은 정부의 각종 완화 정책에 이미 내재되어 있었다. 정부 정책의 효과는 예전보다 시차가 다소간 길어졌을 뿐이었다. 두 정부의 정책은 문재인 정부 초기인 2017~2018년에 수도권 일부 지역 부동산 가격의 급격한 상승으로 이어졌다. 서울 동남권 지역 아파트 평균 매매 가격(월별)은 2007년 1월에 평당 2,191.5만 원에서 2010년 1월에 3,196.4만원까지 상승했다가, 2013년 1월에 2,785.9만원으로 다시 하락했고, 이후 등락을 하면서 상승하여 2017년 1월에 3,229.1만원으로 상승했으며, 이후 지속적으로 상승하여 2019년 4월에는 4,994.2만원이 되었다.¹ 2여 년 만에 아파트 매매 가격은 약 2.28배 상승했다. 그러나 이것은 어디까지나 평균이고 인기가 있는 아파트 매매 가격은 훨씬 더 많이 상승했다.

<표 7-8>에서 2008년 8월 기준금리가 연 5.25%(2000년 10월 이후 최고)가 되었던 때에만 통화공급은 감소했고 그 이외의 기간의 통화공급은 지속적으로 증대했다. 이것은 2008년 이후 한국은행의 기준금리가 지속적으로 인하되었기 때문이다.

그러나 문재인 정부는 이자율을 인하하여 통화공급을 증대하는 방법을 취하지 않았다. 행정부가 한국은행에게 그런 요청을 하기가 어려워진 점도 있었다. 한국은행은 2008년 미국 발 경제위기 이후부터 2017년 11월까지 ‘완화적’ 통화정책을 지속하고 있었기 때문이었다. 무엇보다도, 2017~2019년 부동산 투기는 일부 지역에 국한해서 발생했던 측면도 무시할 수 없었다.

이제 문재인 정부는 민간상업은행의 대출을 규제하는 방법으로 통화량 증가를 억제하고 기존에 늘어난 통화량을 회수할 것을 결정했다. 예를 들어, 정부는 투기과열지구에서는 담보대출 인정 비율(LTV), 총부채 상환 비율(DTI) 등을 40%만 적용하기로 했다.² 정부는 조정대상지역에서는 LTV 60%, DTI 50% 등을 적용하기로 했다. 정부는 투기지역에서는 주택담보대출 세대 당 1건, 주택담보대출 만기연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금 대출 제한 등을 강제했다. 앞에서 열거한 규제는 민간상업은행의 대출을 억제함으로써 부동산에 대한 수요를 통제하는 것이다. 정부가 어떤 방법을 사용하든지 그것은 통화량 증가를 억제하는 것이었다. 그 점에서 정부는 통화량 증가가 부동산 투기의 원인임을 알고 있었다고 하는 것이 진실일 것이다. 그럼에도 불구하고 정부 관료들, 정치가들 등, 누구도 통화량 증가가 부동산 투기의 가장 중요한 원인이라는 점을 ‘명시적으로’ 설명하지 않는다. 국민을 속이고 있는 것이다. 역대 어떤 정부도 이 점에서는 예외가 없다.

앞에서 언급한 것과 반대로, 한국은행은 불황기에 이자율을 인위적으로 낮추어 통화량을 증가시킴으로써 경제를 활성화하고자 한다. 물론 부동산을 포함한 건설 경기도 활성화의 대상이 된다. 역사적으로, 제조업과 서비스업이 불황일 때 경제를 활성화하는 가장 손쉬운 방법은 건설 경기를 부양하는 것이었다.

통화공급의 증대를 통해 경제를 활성화할 수 있다는 이론은 신고전학파 종합이라는 주류 경제학의 주장이다. 그러나 오스트리아 학파는 그것은 단기에만 가능하다고 지적한다. 정부가 장기간에 걸쳐 화폐의 공급을 지속적으로 증대하면 경기변동이 필연적으로 발생하고 모든 재화의 가격은 상승한다. 경기변동은 붐, 위기, 침체 등으로 이어지고 경기변동 이후에는 경기변동 이전보다 경제적으로는 나빠진다. 경기변동으로 대규모의 자본 소비가 일어나기 때문이다. 이 때 부동산, 주식 등과 같은 자산의 가격이 폭등(붐 시기)과 폭락(위기와 침체 시기)을 하게 된다.

주류경제학은 이자율을 낮추어 통화공급을 늘림으로써 경제를 활성화할 수 있다고 주장한다. 이것의 실증적 함의는 이자율과 경제성장률은 역(逆)의 관계라는 것이다. 그러나 1961년 이후의 이자율과 경제성장률의 실증적 관계는 그런 역의 관계를 보여주지 않는다. 적어도 장기에는 그렇다. 1961년 이후 이자율은 지속적으로 낮아져왔지만 경제성장률도 지속적으로 하락해왔다는 것이 역사적 사실이다. 다만 단기에는 중앙은행이 기준금리를 인하하면 통화공급이 증가하고 경제는 활성화되는 것이 분명하다. 그러므로 반복되는 붐과 침체, 즉 경기변동과 부동산과 주식을 포함한 모든 재화의 급격하고도 지속적인 가격 상승과 뒤이은 폭락은 모두 한 가지 원인, 즉 잘못된 경제이론에서 시작된다.

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