전용덕 – 한국경제의 진단과 처방 (2009)

전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사(대구대학교 무역학과 명예교수)

• 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, <한국경제의 진단과 처방>의 제5주제에 해당한다.
• 편집자주: 본 시리즈 연재 계획대로라면 부동산은 제7주제에 해당한다. 하지만 오늘날 임대차 3법과 같은 잘못된 부동산 정책으로 대부분의 한국인들은 집을 구하기 어려운 실정에 처해있고 계속해서 정치인들과 대중들은 잘못된 해법을 요구하거나 제시하고 있다.  따라서 부동산 문제의 본질을 제대로 대중들에게 알리기 위해 주제를 앞당겨 연재를 시작하게 되었다. 이 주제에서는 임대차 3법을 직접적으로 다루고 있지 않지만 부동산 문제에 오스트리아 경제학파 이론을 적용 및 응용하고 있으며, 실증적인 원인분석 역시 하고 있다는 점에서 우리가 임대차 3법을 어떤 시각으로 보아야할지 간접적으로 알 수 있을 것이다.  정독을 권한다. 

정부는 부동산 투기가 발생할 때마다 그 원인의 일부가 부동산의 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이라는 판단을 하고 신도시 공급을 추진했다. 그 결과 각 도시에서는 신도시가 생겨났다. 물론 신도시의 규모, 신도시의 수 등은 각 도시마다 달랐다. 수도권 일대에서는 노태우 정부 때부터 신도시 공급이 대대적으로 추진되었다.

문재인 정부는 ‘3기 신도시 건설 계획’을 발표했다. 국토부의 수도권 주택 공급 계획에 의하면 대략 30곳 30만호의 주택을 공급하는 신도시를 건설한다는 것이다. 여기에 주거복지 로드맵 등 6만호도 포함되어야 한다. 즉 공공택지에 의한 수도권 주택 공급은 전체가 약 36만호이다. 정부안대로라면 이 주택은 2021년에 첫 분양될 예정이다.

가까운 장래에 부동산 공급이 크게 증가하면 기존 부동산의 미래 가격은 하락할 것을 예상할 수 있다. 다른 조건이 동일하다면 말이다. 그러나 사람들은 부동산 가격이 하락할 때는 가격이 다시 상승할 때까지 일정기간 보유하는 경우가 적지 않다. 우리는 이것을 유보수요의 일부임을 앞에서 보았다. 그러므로 신규 부동산의 대규모 공급에도 전체 부동산의 가격이 얼마나 하락할 것인가는 부동산에 대한 유보수요에 달려 있다. 그것을 예측할 수 있는 이론은 없다. 다만 역사적 경험에 의하면 부동산의 대규모 공급으로 부동산 가격이 고점을 찍은 이후의 부동산 가격의 상승률은 크게 낮아졌다. 그리고 신도시 건설에 의한 부동산의 대규모 공급은 미래 가격이 하락할 것이라는 기대를 통해 부동산의 현재 가격의 상승을 억제하는 힘으로 작용한다.

그러나 부동산의 수요보다 공급이 부족하기 때문에 부동산 투기가 발생한다는 경제적 추론(economic reasoning)은 문제가 있다. 부동산 수요에 비해 공급이 부족하면 그런 상태가 지속되는 한 부동산의 가격은 상승한다. 그러나 통화의 공급이 일정하다면 그리고 공급을 억제하는 규제가 없다면, 부동산 가격은 수 년 이내에 안정될 것이다. 왜냐하면 공급을 억제하는 규제가 없고 통화 공급의 영향이 없는 상태에서, 부동산 가격의 상승은 부동산 공급을 증가하게 만들기 때문이다. 다른 조건의 변화가 없다면, 부동산 공급 증가로 부동산 가격은 이전의 수준으로 하락하거나 부동산 공급이 일시적으로 수요보다 많아지면서 부동산 가격은 상승 이전 수준 이하로 하락할 수도 있다. 다시 말하면, 부동산 가격이 수 년 간에 걸쳐서 지속적으로 그리고 크게 상승하고 그 다음 몇 년 간에는 그 가격 상승률이 지속적으로 그리고 크게 낮아지는 것은 순전히 화폐와 화폐의 구매력에 대한 기대와 관련한 현상이라는 것이다.

신도시 건설에 의한 부동산 공급은 토지의 공영개발 방식에 의한 것이다. 공영개발 방식은 공무원과 공기업이 토지를 개발하는 방식이다. 공영개발 방식은 그 성격상 수요의 변화에 빠르게 대응하지 못한다. 민간과 달리 공무원과 공기업은 이윤 동기가 없기 때문이다. 그러므로 부동산 공급 방식에서 공영개발 방식은 비효율적인 방식이다. 그런 방식은 토지의 수요에 비해 공급이 장기에는 충분하지 못할 수밖에 없다. 게다가, 현재의 개발 주체인 공기업은 많은 부채를 안고 있기 때문에 여러 가지 구조적 이유로 토지의 공급을 원활하게 하지 못한다.

한 마디로, 부동산 수요에 비해 공급이 부족하면 부동산 가격의 절대적인 수준을 높게 만든다. 신도시 건설에 의한 부동산의 대규모 공급은 부동산 가격의 그런 수준을 낮추는 데 기여할 것이다. 토지의 개발 방식을 공영개발로 하는 것은 토지의 수요 변화에 잘 대응하지 못하게 한다. 그 점에서 토지의 공영개발은 부동산 가격의 안정화에 부정적인 효과를 미칠 것이다. 그러나 신도시 건설 이후에도 부동산 투기가 반복적으로 발생해왔던 것은 그런 부동산 투기가 순전히 화폐와 화폐의 구매력에 대한 기대와 관련한 현상임을 보여준다.

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