전용덕 – 한국경제의 진단과 처방 (2009)

전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사(대구대학교 무역학과 명예교수)

• 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, <한국경제의 진단과 처방>의 제5주제에 해당한다.
• 편집자주: 본 시리즈 연재 계획대로라면 부동산은 제7주제에 해당한다. 하지만 오늘날 임대차 3법과 같은 잘못된 부동산 정책으로 대부분의 한국인들은 집을 구하기 어려운 실정에 처해있고 계속해서 정치인들과 대중들은 잘못된 해법을 요구하거나 제시하고 있다.  따라서 부동산 문제의 본질을 제대로 대중들에게 알리기 위해 주제를 앞당겨 연재를 시작하게 되었다. 이 주제에서는 임대차 3법을 직접적으로 다루고 있지 않지만 부동산 문제에 오스트리아 경제학파 이론을 적용 및 응용하고 있으며, 실증적인 원인분석 역시 하고 있다는 점에서 우리가 임대차 3법을 어떤 시각으로 보아야할지 간접적으로 알 수 있을 것이다.  정독을 권한다. 

문재인 정부는 부동산 투기를 억제하기 위한 무수한 부동산 대책을 쏟아냈다. 그 중에서 2017년 8.2 대책, 2017년 11.29 대책, 2018년 9.13 대책 등이 가장 중요하다. 여기에서 그 세 대책의 핵심만 간단히 요약한다.

정부는 2017년 8.2 대책에서 서울의 부동산 시장 과열이 부동산 투기 수요 때문이라고 판단하고 규제 강화 지역 지정, 양도소득세 강화, 금융 규제 강화 등의 투기 억제 방안을 내놓았다. 이와 함께, 정부는 서민을 위한 주택 공급 확대 방침을 발표했다. 11.29 대책에서 정부는 서민을 위한 주거 복지 개선 방안을 마련하는 데 초점을 맞췄다. 2018년 9.13 대책에서 정부는 고가주택과 다주택자를 중심으로 한 종합부동산세 강화, 부동산 공시가격의 점진적인 현실화와 형평성 개선, 종부세 공정·시장가액 비율 상향 조정 등을 발표했다. 이 대책에서 금융규제, 세제, 청약 규제 등을 강화되었다. 다만 금융규제, 세제 등은 앞에서 분리하여 다루었다.

문재인 정부는 부동산 투기 대책의 일환으로 부동산 관련 규제를 강화했다. 여기에서는 금융 관련 규제를 제외한 규제만 다룬다. 예를 들어, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 정비 사업 분양 재당첨 제한, 청약 규제 강화, 분양권 전매 제한, 투기 과열 지구 85제곱미터 이하 100% 가점제, 무주택자 우선 추첨제 도입, 특별 공급 제도 개선, 안전 진단 정상화, 신혼부부·청년 주거지원, 고령자·취약계층 주거지원, 임대료 인상 제한, 민간 임대주택 증가, 분양가 상한제 도입 또는 확대 등이다.

부동산 관련 규제는 크게 다음 네 가지로 구분할 수 있다. ① 부동산 거래 또는 교환을 제한하거나 억제한다는 점에서 계약의 자유 또는 경제적 자유를 제한 또는 억제, ② 무주택자 우선 추첨제 등과 같은 특혜, ③ 분양가 상한제 도입, 임대료 인상 제한 등과 같은 가격 규제, ④ 신혼부부·청년 주거지원, 고령자·취약계층 주거지원 등과 같은 복지 혜택 등이다.

앞에서 구분한 네 가지는 규제의 효과가 동일할 수도 있고 다를 수도 있다. 그러나 그 모든 규제를 ③, ④ 등과 같은 가격규제와 ①, ② 등과 같은 비가격규제로 다시 나눌 수 있다. 그런 규제를 총칭하여 경제 제도적으로는 ‘간섭주의’라고 한다. 먼저 간섭주의에 대해 결론만 간략히 요약하면, 간섭주의는, 장기적으로는, 정부가 원하는 목적을 결코 이룰 수 없을 뿐만 아니라 그 폐해가 이득보다 훨씬 크다.

여기에서는 분양가 상한제를 이용하여 간섭주의의 폐해를 지적한다. 문재인 정부는 공공 아파트는 이미 분양가 상한제를 실시하기로 했고 조만간 민간 아파트에까지 분양가 상한제 실시를 확대하겠다는 입장이다. 다만 분양가 상한제 확대 적용을 언제부터 하느냐만 아직 미정이다. 그리고 전매제한도 검토하고 있다. 분양가 상한제란 분양가를 자유시장 분양가보다 낮게 규제하는 것을 말한다. 그러므로 그것은 ‘최고가격’이다.

최고가격은 각종 폐해를 초래한다. 최고가격은 수요에 비하여 공급이 부족하게 되는 ‘초과수요’를 만든다. 그 결과 아파트 수요자는 자유시장 분양가보다 더 높은 가격을 지불하지 않으면 안 된다. 수요에 비해 공급이 부족하기 때문이다. 그러나 공식 가격은 최고가격으로 규제되어 있기 때문에 수요자는 비공식적인 비용을 지불하지 않으면 안 된다. 예를 들어, 분양가 상한제가 없을 때와 비교하여, 아파트의 품질이 나빠질 수도 있다. 수요자가 지불하는 아파트의 실제가격은 분양가와 비공식적인 비용을 합한 것이다. 그리고 그것은 자유시장 분양가보다 높기 때문에 수요자들은 낮은 품질의 아파트를 높은 비용을 지불하고 구매할 수밖에 없다. 아파트 공급량은 위축된다. 분양가가 최고가격으로 고정되어 있기 때문이다. 경우에 따라서는 각종 부정도 일어날 수 있다. 고정가격을 회피하기 위하여 여러 가지 불법을 저지르기 때문이다. 분양가 상한제는 재건축의 경우에 재건축의 사업성을 나쁘게 만들기 때문에 재건축 분양 물량을 감소하게 할 것이다. 이것도 아파트 공급량을 위축되게 한다. 분양가 상한제로 인한 아파트 공급량 위축은 궁극적으로는 아파트의 가격을 상승하게 만든다.

그러나 분양가 상한제가 아파트의 가격을 상승하게 만들 것이라는 점이 분양가 상한제의 가장 큰 문제가 아니다. 그것은 다음과 같다. 분양가 상한제는 아파트의 가격을 상승하게 만들고 그것은 부동산 투자의 수익률을 높게 만든다. 이것은 부동산 투기 심리를 형성하는 데 일조한다, 부동산 투기에 대한 기대 심리는 합리적 기대를 갖도록 하는 데도 일조한다. 그런 합리적 기대를 가진 사람이 많을수록 통화공급의 증가가 부동산 투기로 이어질 공산이 작지 않다.

다른 예를 들어보자. 정부는 신혼부부·청년 주거지원, 고령자·취약계층 주거지원 등과 같은 복지 혜택에 많은 노력을 기울려왔다, 그러나 이런 복지 혜택은 다른 복지 혜택과 마찬가지로 정부 또는 공기업에 많은 부담을 주게 된다. 그 결과 2018년 현재 한국토지주택개발 공사의 부채가 128조 원이다. 이것은 궁극적으로 국민이 부담하게 될 것이다.

태그 : #사회현안 #한국경제 #간섭주의 #관료제와_규제

썸네일 출처 : 한국경제, ""집값 안 올랐다" 부동산 규제에 인천 서구·남동구 주민 반발"