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임대료 규제는 세입자에게 나쁘다 그러나 정치인에게는 좋다
Lee Friday
* 런던뉴스1 운영자
원문 : Rent Control Bad for renters, but Good for Politicians (게재일: 2020년 9월 26일)
번역 : 박형진 (미주리대학교 경제학 박사과정)
온타리오주의 변화무쌍한 임대료 규제 정책은 미네소타 바이킹스가 슈퍼볼에서 승리하지 못하는 것처럼 어떻게 정치인들이 계속해서 오락가락 번복하는 정책을 펼치는지를 보여준다.
선거에 승리하기 위한 수단으로서의 임대료 규제정책
현대 온타리오주의 임대정책입법의 역사는 1975년 신민주당의 선거 캠페인으로부터 출발한다. 스태그플레이션 시대에 신민주당은 캐나다의 통화정책이—1973년에는 7.8%, 1974년에는 11%, 1975년에는 10.7%으로 임대료 상승을 포함한 인플레이션적인 물가 상승의—주된 요소로 작용했음에도 불구하고 이 사실을 가볍게 무시하고 “지나치게 임대료를 인상을 한 나쁜 개인과 집주인들의 무서운 이야기로” 책임을 돌렸다.
윌리엄 왓슨은 파이낸셜 포스트에 “부도덕한 집주인을 상대로 임대인을 보호할 수 있는 것은 무엇인가? 바로 다른 많은 집주인들이다.” 라고 썼다. 물론 이는 정부가 시장가격으로 임대를 할 수 없게 막아 다른 집주인들이 임대시장에 진입하는 것을 단념시키지 않았을 때나 가능하다. 변심: 신민주당은 결국 1992년에 이러한 점을 인정했다. 그들은 신축 건물에 대해서 5년 간의 임대료 규제 면제 조건을 제공하며 많은 임대주택이 이루어지도록 장려했다. 그리고 이러한 임대료 책정 규제면제는 영구화되었다. 물론 아래에 보듯이 일시적인 영구화였지만 말이다.
기초적인 경제학의 가르침을 인정하면서도, 신민주당은 임대료 가격규제면제 정책을 신규 임대주택에만 적용하고, 기존 임대주택에 대해서는 계속해서 가격규제정책을 시행하며 경제적 피해에도 불구하고 표를 얻기위한 인기영합주의적 정치행위를 하였다. 핸리 해즐릿(Henry Hazlitt) 은 다음과 같이 서술하였다, “기존 아파트 주택의 건설업자나 주인은 오래된 아파트 사업으로 인해 제한된 이익이나 혹은 심지어 손실에 직면하고 새로운 건설작업에 새로운 자본을 투입하지 않게 된다. 게다가 그들이나 다른 자본을 가진 사람들은 언제든지 새로운 빌딩에도 이와 같은 규제를 정부가 적용할 명분을 찾을 것이라는 공포를 느낄 것이다. 그리고 이는 종종 일어나기도 했다.” 당연하게도, 2017년 온타리오의 좌파 정부는 새로운 빌딩에도 임대료 규제를 적용했다. 변심: 신민주당은 이러한 정책을 지지했다.
신민주당의 여러 번의 변덕에 비할 바는 아니지만, 2018년 온타리오주 선거 캠페인에서, 진보적 보수당의 예비수상 더그 포드는 이렇게 말했다. “임대료 규제 정책에 대해서는 우리는 현상 유지를 할 것이다.” 변심1: 몇 달 후, 진보적 보수당은 현상 유지 정책을 어기고 새로운 건축물에 대해서는 임대료 규제 정책을 면제해주었다. 변심2: 진보적 보수당은 2021년 대다수의 가정을 위해 임대료 상승을 제한하는 (현상 유지와 다름없는) 입법을 도입하려는 계획을 세웠다.
임대료 규제의 경제학
정치의 세계와는 다르게 경제학 원리는 유행을 타지 않는 영원한 것이다. 경제학 원리는 변덕스럽지 않다. 경제학자 토마스 소웰이 말하듯, “한 세기 전, 사실상 거의 모든 경제학자들은 주택 건설을 방해하는 행위가 왜 임대료를 상승시키는지, 왜 임대료 규제가 임대공급과 임대수요의 간극을 넓히는지에 대해 설명할 수 있었다” 라고 했다.
해즐릿이 말하듯, “임대료 규제 법안은 다른 효과와 더불어 최소한의 이익이나 혹은 심지어 손해를 감수해야 하는 임대인과, 적절한 수리조차 임대인이 해주지 않는다고 분개하는 세입자(임차인) 사이에서 적개심을 만들어낸다.” 정부의 법안들은 갈등 해결을 촉진해야하지 갈등을 만들어내서는 안 된다.
정부간섭이 없는 자유시장에서, 집주인들은 세입자가 다른 집을 알아보지 않도록 세입자를 만족시켜야한다는 압박감을 느낀다. 하지만 정부가 시장에 개입하면, 경쟁은 줄어들고 공급은 제한된다. 이러한 상황에서 집주인들은 그들의 세입자를 만족시킬 필요가 없다. 만약 세입자가 상태가 안 좋은 임대주택에서 이사를 간다면, 그 집주인은 빠르게 그 빈 집을 채울 수 있다. 왜냐하면 첫째 세입자들에게 다른 선택권이 부족하고, 둘째 임대료 규제를 받는 집에 대한 수요가 크기 때문이다.
어떻게 임대료 규제가 임대 주택 선택을 파괴하는가?
따라서, 정부의 간섭은 인위적으로 주택 공급을 제한한다. 이와 다르게 시장이 작동하게 놔둔다면, 시장경쟁은 수요에 맞춰 충분한 공급을 보장하고 소비자(세입자)에게 최선의 가격으로 공급을 한다. 아이러니한 것은 이러한 기초 경제학 원리가 경제적으로 파괴적인 팬데믹 정책으로 쉽게 관찰된다는 것이다.
정치인들과 다르게 기업가들은 본인의 이익이 연루되어있다. 만약 그들이 적절한 위치에 적절한 타입의 숙박시설을 짓지 못한다면, 그들은 세입자의 이목을 끄는데 실패할 것이고, 돈을 잃게 될 것이다. 이와 반대로, 피가 끓는 심장을 가진 정치인들은 세입자에 대한 걱정을 이야기한다. 하지만 정치인들은 그들이 생각하는 적정가에 공급되는 임대주택의 건설에 그들의 돈을 투자하지 않는다. 더욱이 그들은 불충분한 주택 공급 (혹은 그로 인한 집주인의 악평) 에 대해 그들의 책임을 절대 인정하지 않는다.
정부 정책은 보통 국민들의 구원자로서의 이미지를 대중에게 부각시키고자 하는 정치인들의 욕망의 산물이다. 그러므로 사회적 그리고 경제적인 후생을 극대화시키는 변함없는 경제학 원리는 항상 표를 쫓는 정치인의 선동에 의해 뒷선으로 밀리기 마련이다. 이러한 점이 우리가 경제 활동을 기업가적인 기술을 가진 사람 대신 정치적인 기술을 가진 사람들에 직접적으로 맡겼을 때 발생하는 일이다.
태그 : #간섭주의 #가격통제
