전용덕 – 한국경제의 진단과 처방 (2009)

전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사 (대구대학교 무역학과 명예교수)

• 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, 본래 <한국경제의 진단과 처방>의 제8주제인 "한국경제와 기타문제"에 해당하나, 해당 주제가 서로 다른 주제에 대해 상당히 많은 분량을 할애하여 논의하고 있기에, "간섭주의", "토지정책", "환경오염", "재정적자, 농업, 실업", 그리고 "종합논평" 등 총 5개의 주제로 나누어 연재하기로 한다.

3. 토지시장 문제의 해법

1987년 10월 29일에 개정된 토지 이용 관련 헌법 조항을 보기로 한다. 헌법 제122조 “국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.” 이를 두고 전강수(2019, pp. 216~217)는 토지의 공공성을 실현한다는 의미가 헌법 조항에 들어갔다고 지적한다. 그러나 그는 1987년 이후에 공개념 성격이 강한 정책들은 도입된 후에 대부분 위헌 심판 청구 대상이 되었고 다양한 방식으로 인용되어 무력화되었다고 주장한다. 그러나 토지 공개념에 대한 그의 주장은 정밀한 검증이 필요하다. 토지 공개념을 신봉하는 사람을 조지스트라고 하는데 한국에는 그런 조지스트가 너무 많다는 점이다.

조지스트의 주장과 달리, 토지는 사유재산이다. 그리고 그렇게 되도록 해야 한다. 그것이 한국 헌법의 기본원리인 ‘자유시장’, 즉 자본주의를 지키는 것이다. 문제는 토지에 대한 자본주의 원칙을 받아들이더라도 토지에 대한 권리는 윤리과학 또는 정치철학에 의해 규정되어야 한다는 점이다. 즉 토지에 대한 권리를 규명하는 것은 경제학의 영역이 아니라는 것이다.

토지에 대한 권리란 정확하게는 지표 토지(ground land)와 그 위의 공간에 대한 권리를 말한다. Rothbard(1982)는 공리로부터 그런 권리를 유도하고 있다.¹ 그에 의하면 토지 소유자는 지표 토지 위의 공간에 대한 전적인 권리를 가져야 한다는 것이다. 다만 토지 위의 공간을 무한대로 인정하면 항공 산업 등은 발전할 수 없기 때문에 토지 소유자는 토지 위의 공간에 대해 ‘실효적 지배’를 할 수 있는 공간까지 그 권리를 가진다고 그는 규정한다.

Rothbard(1982)는 토지와 그 위의 공간에 대한 권리에 대해 시사점이 적지 않다.

첫째, 라스바드에 의하면 토지 공개념은 토지 소유자의 권리를 부정하는 개념이다. 한국의 헌법은 그 점을 분명히 함으로써 지금 전개되고 있는 국가에 의한 민간 소유 토지에 대한 광범위한 권리 침해를 막아야 한다.

둘째, 일조권과 조망권은 권리가 아니다. 만약 일조권과 조망권을 권리로 인정하는 순간에 토지 소유자의 권리는 즉각 가장 낮은 층수를 지은 건물주에 의해 제한된다. 그러나 한국의 사법부는 일조권과 조망권을 인정하고 있다.

셋째, 국가가 토지를 소유하는 것을 최대한 줄이는 것이다. 현재는 너무 많은 토지를 국가가 소유하고 있다. 이것은 토지 소유에 관한 한 한국이 자본주의 국가라기보다는 사회주의 국가임을 의미한다. 토지의 활용이라는 측면에서 토지의 국가 소유는 바람직한 것이 아니다.

넷째, 건폐율과 용적율을 포함한 각종 토지 이용 규제를 폐지해야 한다. 그럼에도 불구하고 토지 이용에 대한 최소한의 규제는 필요하다. 토지 이용에 대한 최소한의 규제로 미국 휴스턴(Houston)이라는 도시의 규제를 참조할 수 있다. 최소한의 규제에는 최소 대지 규모, 대지경계선으로부터 떼어야 할 거리(set back), 건축선의 지정, 대지규모와 하수관 간의 관계 등을 규정하도록 하는 것이다. 최소한의 규제에도 불구하고 휴스턴이라는 도시는 토지를 효율적으로 이용하고 있는 다른 대도시와 크게 다르지 않다고 김정호(2018)는 지적한다. 휴스턴이라는 도시의 최소한의 규제에 대한 자세한 내용은 김정호(2018, pp. 250~252)를 참조할 수 있다.

토지의 이용이라는 관점에서 지금까지의 한국 정부의 토지 이용 규제는 실패한 것이다. 주거지역과 상업지역의 혼재, 그에 따라 도시인의 정신적·육체적 삶이 불안한 것, 도심에서의 토지의 이용 밀도가 낮은 것, 그에 따라 교통에 대한 수요가 늘어나면서 교통과 통신에 대한 요구가 비정상적으로 증대한 것, 출퇴근에 걸리는 시간이 매우 길어진 것 등이 그 점을 잘 보여준다. 토지 이용 규제에 대한 차분한 논의를 통해 불필요한 토지 이용 규제를 폐지해야 한다.

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