MISES WIRE

Ryan McMaken
라이언 맥메이큰은 미제스 연구소의 편집장이다. 콜로라도 대학교에서 경제학과 정치학을 전공하고, 콜로라도 주정부에서 10년 동안 주택 담당 경제학자로 근무하였다.

Case-Shiller 지수에 따르면 주택 가격은 2022년 2월 이후 44% 상승했다. 물론 이는 평균일 뿐이며 일부 시장에서는 훨씬 더 높은 가격 상승을 보였다. 주택 가격이 해안 지역보다 더 합리적이라고 추정되는 중미 주택 시장에서도 가격은 급등했다. 예를 들어 클리블랜드(Cleveland)의 경우 지수는 2020년 초 이후 40% 상승했다. 같은 기간 동안 애틀랜타에서는 50%, 시카고에서는 33% 상승했다. 이러한 종류의 인플레이션 (price inflation)은 단순히 주택 시장의 공급 측면에 의한 산물이 아니다. 주택에 대한 수요는 거의 15년 동안 역사적 최저 금리를 기록한 데 더해 코로나 패닉 기간 동안 새로 창출된 막대한 자금 흐름으로 인해 크게 부풀려졌다. 경제학자 브렌던 브라운(Brendan Brown)이 지적했듯이, 2008년부터 2020년까지 소비자 물가 상승률이 낮게 나타났음에도 불구하고 통화 인플레이션의 영향은 자산 가격 상승(예: 주택 가격)에서 오랫동안 가시(可視)적으로 나타났다.

그러니 재산세가 오르는 것은 전혀 놀라운 일이 아니다. 하지만 다행스럽게도 재산세가 아직까지는 시장 가격을 따라잡지 못했다. 주택 분석 회사인 ATTOM의 4월 재산세 보고서에 따르면,

2022년 재산세는 3,398억 달러로 단독주택에 부과되었으며, 이는 2021년 3,280억 달러보다 3.6% 증가한 수치이다. 인상액은 2021년 증가율 1.6%의 두 배 이상이지만 2020년 증가율인 5.4%보다는 적다.

보고서는 또한 미국의 단독 주택에 대한 평균 세금이 2021년도 1.8% 인상 이후 2022년에는 3% 증가한 3,901달러로 나타났다고 밝혔다.

개별 주 (state) 및 지방 차원에서 일부 재산세 인상이 급증했다. 예를 들어, 미시간주는 28년 동안 볼 수 없었던 수준으로 재산세를 인상했다. 일부 지방정부에서는 재산세를 20% 이상 인상하고 있다. 그러나 대부분의 지역에서는 재산세 인상이 인플레이션을 따라잡지 못하고 있다. 주택 가격이 평균 40% 이상 오르고 있는데 왜 재산세 징수는 거의 이루어지지 않는 걸까? 이렇게 상대적으로 완만하게 인상되는 이유 중 상당 부분은 재산세 평가 (공시지가)가 즉각적이지 않고 종종 긴 간격을 두고만 수정된다는 사실이다. 바꾸어 말하면, 많은 주택 소유자들은 재산세와 관련된 좋지않은 소식이 아직 많이 남아 있다는 것을 곧 알게 될 것이라는 것이다. Realtor.com은 다음과 같은 내용을 보고하고 있다.

지난 몇 년 동안 지방 정부가 주택 가격 급등을 활용함에 따라 재산세 청구 금액이 인상되었거나 인상될 계획이다. 그리고 더 높아진 청구서를 피할 피난처는 거의 없다.

조세경제정책연구소(Institute on Taxation and Economic Policy)의 연구 책임자인 칼 데이비스(Carl Davis)는 “대부분의 사람들은 재산세 인상을 예상해야 한다”고 말했다. “우리는 현재 [부동산] 공시지가가 시장을 따라잡고 있는 것을 보고 있다. 그 과정은 앞으로 몇 년 동안 계속 전개될 것이다.” 지방정부도 다른 모든 이들과 마찬가지로 비용 상승에 직면해 있다. 코로나19 팬데믹 기간 동안 급격한 가격 상승은 지방자치단체에 이에 대해 무엇인가를 할 수 있는 절호의 기회를 제공했다.

Kiplinger’s는 주 및 지방 정부가 주택 가격 상승을 더 많은 수익으로 전환하기 위해 최선을 다할 것이라고 말한다.

주택 가치가 크게 상승한 지역의 주택 소유자는 주택 판매가 정체된 경우에도 지역 정책 입안자들이 더 높아진 공시지가에 맞춰 재산세를 인상할 가능성에 대비해야 한다고 전문가들은 말한다. 지방 정부의 경우 인플레이션으로 인해 공무원 급여부터 학용품에 이르기까지 모든 비용이 상승했다. 또한, 상업용 부동산 소유자들이 코로나19 팬데믹의 영향으로 인한 많은 공실로 어려움을 겪고 있으며, 이로 인한 세입 또한 감소하게 되었다.

마지막 세부 사항은 특히 불길하다. 부동산에 관심을 기울여온 사람이라면 누구나 상업용 부동산이 "악화"되고 있으며 더 많은 안 좋은 소식이 들려올 것이라는 것을 알고 있다. 이는 정책 입안자들이 격차를 메우기 위해 주거용 부동산으로 눈을 돌릴 가능성이 높다는 것을 의미하기도 한다.

재산세 청구서가 주택 가격을 따라잡지 못하는 또 다른 이유는 그렇게 하지 말라는 정치적 압력이 있기 때문이다. 물론 일부 관할권에서는 정책 입안자들이 눈에 띄는 비율로 세금을 인상할 수 있는 자유를 거의 누리고 있다. 그러나 많은 지역에서 납세자들은 20~30퍼센트 인상을 준비하라는 지시를 받으면 진심으로 저항할 것이다. 반면, 정책 입안자들은 (심지어 집값이 떨어지는 경우에도)덜 눈에 띄는 재산세를 낮추지 않는 방식으로 이러한 저항을 거의 피할 수 있다. 따라서 경기침체나 금융위기로 인한 집값 하락에 세금 인하를 희망하지 않는 것이 좋다. 이는 설령 “부동산 가치가 하락하더라도 일반적으로 재산세는 떨어지지 않기때문이다. 대신 지방정부들은 일반적으로 낮은 가치로 인한 부족분을 보충하기 위해 주택에 부과되는 재산세율을 높인다."

재산세는 특히 실업자, 빈곤층, 노인들에게 해롭다

몇몇 심술궂은 자유주의자들은 주거 재산세를 "자신의 집에서 살기 위해 정부에 지불하는 임대료" 라고 설명했다. 이것은 잘못된 것이 아니다. 더욱이, 주거용 재산세는 경제적으로 어려운 시기에는 특히 소득세보다 훨씬 더 파괴적일 수 있다.

예를 들어, 경제가 악화됨에 따라 실업률은 상승하고 실질 소득은 감소한다. 소득의 감소는 일반적으로 낮은 소득세를 의미한다. 그런데 직장을 잃거나 급여가 삭감되면 재산세가 줄어들까? 그렇지 않다. 실제로, 인플레이션 기간이 끝나갈 즈음에 새로운 조정공시지가가 발표되면 고용 상태가 악화되는 동시에 주택 소유자는 재산세의 새로운 인상으로 타격을 받을 수 있다. 그 경우, 어쩌면 연로하신 부모님의 집으로 [강제] 이사를 가면서 부모님에게 손을 벌리는 일이 일어날 수도 있게 된다.

연로하신 부모님도 재산세로부터 안전하지 않다. 이는 고정 소득을 받는 노인들에게는 가장 큰 피해를 주는 세금 중 하나이게 된다. 은퇴한 사람들은 저축과 투자 소득에 의존하거나 (현재 임금 소득자로부터 정부에 의해 전달받는) 이전 소득에 의존한다. 퇴직자의 전체 소득은 급여를 받을 시기보다 훨씬 낮은 경향이 있다. 그 결과 소득세의 절감이 있지만 상승하는 주택 가격과 재산세로 인해 오히려 집에서 쫓겨날 수 도 있다. 이런 현상은 또한 인근 지역의 이사를 증가시킨다. 이는 주민들이 사회적, 경제적 지원을 위해 서로 의존하는 동네에 재산세 피난민으로 인한 분열된 소셜 네트워크를 남겨두기 때문에 기록된 상당한 사회적 비용을 수반한다. 실제로 좌파는 젠트리피케이션(gentrification)¹을 비난하면서도, 다른 어떤 정책보다 젠트리피케이션을 가속화하는 재산세 인상에 아무런 문제가 없다고 보고 있다. 재산세 압류는 노인 및 빈민가의 고급 주택지화되는 지역의 저소득층 거주자를 제거하는 확실한 방법 중 하나이다.

일부 주에서는 특정 연령 이상의 사람들에 대한 재산세 인상을 제한하기 위해 고안된 "도시 정주(定住) 장려 (homesteading)"법 및 유사한 정책을 도입했다. 이는 단지 재산세 인상의 영향을 줄일 뿐이다. 세금을 감당하기 위해 소득을 늘릴 수 있는 선택의 여지가 거의 없는 노인이나 장애인에게는 작은 인상이라도 재앙이 될 수 있다.

내가 여기에 쓴 내용 중 어느 것도 재산세가 객관적으로 "가장 최악의" 종류의 세금이라는 주장으로 해석되어서는 안된다. 머레이 라스바드(Murray Rothbard)는 “중립세란 존재하지 않으며 각 유형의 세금에는 그 자체로 빈곤한 효과가 따른다. 우리 부의 일부를 취하고 우리 자신이 쓰지 않을 방식으로 지출함으로써 우리의 효용을 낮추지 않는 세금은 없다.” 라고 하였다.

재산세가 최악이 아니라고 해서 재산세가 소득세보다 ‘더 낫다’고 말할 수도 있는 것도 아니다. 소득세에는 실제로 그만의 고유한 문제가 있다. 그러나 앞서 우리가 살펴보았듯이 주거용 재산세는 개인의 삶에서 가장 기본적인 필요와 자산 중 하나인 주택을 공격한다.

또한, 주 소득세를 "최악의" 주세로 초점을 맞추면 일부 사람들은 재산세의 실제 비용을 부적절하게 경시하게 될 수 있다. 예를 들어, 텍사스와 같이 소득세가 없는 주는 마치 소득세가 없기 때문에 어느 정도 세금이 면제되는 것처럼 이 사실을 선전하고 싶어한다. 물론 이것은 전혀 사실이 아니다. 텍사스는 뉴저지와 뉴햄프셔에 이어 미국에서 세 번째로 재산세 부담이 높으며 일리노이보다 약간 더 나은 수준이다. (뉴햄프셔에도 소득세가 없다.) 물론 텍사스로 하여금 소득세를 채택하도록 내가 권장하는 것은 아니다. 실제로 소득세가 없어서 얻는 이점이 있다. 그러나 모든 정부는 어딘가 에서 세수를 얻기 위해 싸울 것이며, 재산세는 앞으로 몇 년 동안 매우 수익성이 높은 세수원이 될 가능성이 있다. 이는 쉽게 돈을 벌고 물가가 인플레이션되는 시대에 우리가 견디고 있는 또 하나의 부담일 뿐이다.

태그 : #사유재산

썸네일 출처 : 뤼튼 AI