전용덕 – 한국경제의 진단과 처방 (2009)

전용덕
* 미제스 연구소 아카데미 학장
* 경제학 박사(대구대학교 무역학과 명예교수)

• 이 글은 원저자인 전용덕 미제스 연구소 아카데미 학장의 허락을 받아 게재하였으며, <한국경제의 진단과 처방>의 제5주제에 해당한다.
• 편집자주: 본 시리즈 연재 계획대로라면 부동산은 제7주제에 해당한다. 하지만 오늘날 임대차 3법과 같은 잘못된 부동산 정책으로 대부분의 한국인들은 집을 구하기 어려운 실정에 처해있고 계속해서 정치인들과 대중들은 잘못된 해법을 요구하거나 제시하고 있다.  따라서 부동산 문제의 본질을 제대로 대중들에게 알리기 위해 주제를 앞당겨 연재를 시작하게 되었다. 이 주제에서는 임대차 3법을 직접적으로 다루고 있지 않지만 부동산 문제에 오스트리아 경제학파 이론을 적용 및 응용하고 있으며, 실증적인 원인분석 역시 하고 있다는 점에서 우리가 임대차 3법을 어떤 시각으로 보아야할지 간접적으로 알 수 있을 것이다.  정독을 권한다. 

모든 재화의 가격 상승에 대한 해법

1. 화폐 정책: 부동산과 기타 재화의 공통 사항

부동산을 포함한 모든 재화의 가격 상승, 특히 몇 년간 지속적으로 상승하는 원인으로는 화폐 공급의 증대가 가장 중요하다. 장기에서의 가격 상승 원인으로는 화폐 공급의 증대가 유일하다. 부동산을 포함한 모든 재화의 가격에 영향을 미치는 요인들은 더 있지만 그것들은 화폐 공급의 증대라는 요인에 비하면 상대적으로 중요성이 작다.

쌀처럼 최저가격 규제가 있는 경우, 인구의 변화가 있는 경우, 공공요금의 경우 등은 단기에는 예외이지만 장기에는 화폐 공급의 증대로 인한 영향을 받지 않을 수 없다. 장기에도 기술발전이 작지 않은 경우에는 그 재화의 가격은 하락한다. 기술발전의 영향이 화폐 공급 증대의 영향을 상쇄하고도 남기 때문이다. 수입 재화의 가격은 달러라는 기축통화의 공급과 환율에 의해 결정되고 환율은 미국 화폐와 한국 화폐의 구매력에 달려있다. 그리고 두 나라의 통화공급은 두 나라 화폐의 구매력을 결정하는 데 있어서 결정적이다. 그러므로 부동산을 포함한 모든 재화의 지속적인 가격 상승에 대한 해법은 화폐 공급의 증대를 통제하는 것이다. 문제는 어느 정도의 수준에서 통제할 것인가 하는 것이다. 이 점은 아래에서 다룬다.

정부가 화폐의 공급을 증가시키는 일은 해방 이후 지속되어왔다. 그 결과 경기변동의 붐 국면에서 모든 재화의 가격 상승, 특히 부동산, 주식 등의 가격의 급격한 상승 등이 반복적으로 발생했다. 경기변동의 침체 국면에서는 부동산, 주식 등의 가격은 폭락한다. 그 결과 소득재분배가 두 번에 걸쳐서 발생한다. 붐 국면과 침체 국면에서 말이다. 그리고 소득재분배는 소득불평등의 중요한 원인이다. 이 점에 대한 자세한 설명은 생략한다.

이 문제를 해결하기 위해서는 화폐제도와 금융제도를 개혁하지 않으면 안 된다. 그러나 그 일은 이 시리즈의 범위를 크게 벗어난다. 그러면 이상적인 화폐정책과 금융정책은 무엇인가? 불환지폐 제도 하에서, 주류경제학인 신고전학파종합이나 오스트리아학파나 화폐의 최적량(optimal quantity of money)이 얼마인가를 제시하지 않는다. 만약 불환지폐를 폐지하지 않는 한 말이다. 다만 오스트리아학파는 상품화폐를 법적으로 강제하지 않더라도 화폐의 발행을 정부가 독점하지 않는다면 단기에는 불환지폐의 양은 최적량에 접근할 것이고 장기에는 상품화폐가 사용될 것이라고 주장한다. 이와 함께, 금융제도도 100%지급준비제도가 필요하다고 주장한다.

화폐제도와 금융제도가 화폐정책과 금융정책보다 훨씬 중요하다. 그러나 여기에서 전자와 관련한 모든 것을 다룰 수는 없다. 필자는 전용덕(2015a)과 그 책에 포함된 참고문헌, 특히 Mises, Rothbard 등의 화폐·금융 관련 저작들을 참조할 것을 추천한다.

2. 지식의 문제와 케인스 경제학

기업인들은 언제나 낮은 이자율을 선호한다. 경기가 침체하면 그들은 정부에게 이자율을 더욱 더 인하해주기를 요구한다. 그러나 정부가 자유시장 이자율보다 인위적으로 낮게 인하한 이자율, 즉 최고가격 이자율을 강제하면 통화공급은 증가하고 그 결과는 단기와 장기에 따라 달라진다. 정부가 이자율 인위적으로 인하하여 통화공급을 늘리면 단기에는 경기가 붐 국면, 장기에는 붐 국면에 이어서 침체 국면에 들어가게 된다. 통화공급의 증대는 단기에는 긍정적인 효과가 크지만 장기에는 경기변동 뿐만 아니라 모든 재화의 가격을 상승하게 한다. 그 결과 소득재분배도 작지 않게 일어난다.

그러나 주류경제학인 신고전학파종합의 일부가 된 케인스 경제학에는 경기변동 이론이 없다. 그러므로 부동산 투기를 포함한 경기변동의 발생을 억제하고자 한다면 주류경제학을 폐기하고 오스트리아학파의 경제학을 연구하고 응용하는 것을 주저하지 말아야 한다.

정부가 부동산 투기를 비난하는 것은 잘못된 경제지식을 사람들로 하여금 믿도록 하는 것이다. 부동산 투기의 궁극적 원인은 통화공급의 증대라는 점에서 정부 자신이 투기의 원인이라는 점을 인정하는 용기와 지혜가 필요하다. 현재는 정부가 화폐의 생산과 유통을 독점하고 있기 때문이다.

3. 부동산 투기에 대한 비난: 국민을 속이는 것

부동산 가격이 지속적이고도 큰 폭으로 상승할 때 정부는 그런 가격 상승을 중지케 하기 위하여 부동산 투기를 비난하고 심지어 단속하는 것을 반복해왔다. 그러나 주식은 그 가격이 단기간에 급등할 때도 주식투기라는 말로 그런 행위를 비난하지 않는다.

앞에서 투기는 가격의 변동 폭을 확대하는 것이 아니라 축소하여 가격을 안정시킨다는 사실을 알았다. 그러므로 정부가 부동산 투기를 비난하고 단속하는 일은 사람들을 ‘속이는’ 것이다.

부동산 가격이 급격하고도 지속적으로 상승하는 가장 중요한 원인은 화폐 공급의 증대이다. 다른 조건이 동일하다면 말이다. 문제는 화폐 공급의 증대는, 제도와 정책이라는 관점에서, 현재로서는 정부가 최종 책임자이다. 결국 정부가 부동산 투기를 비난하고 단속하는 것은 부동산 가격의 급격하고도 지속적인 상승의 원인을 부동산 투기자의 탓으로 돌리는 것이다. 부동산 투기가 정부의 통화공급 증대에 있음에도 불구하고 말이다.

그러나 정부가 사람들을 속이는 방법은 부동산 투기가 발생할 때마다 투기를 억제하는 데는 어느 정도 성공하겠지만 부동산 투기의 ‘반복적’ 발생을 억제할 수는 없다. 정부가 사람들을 속이는 방법이 어느 정도 성공하면 정부는 계속해서 그 방법을 사용하여 부동산 경기의 활성화와 같은 목적을 이루고자 한다. 그리고 부동산 투기 발생, 투기 단속, 투기의 궁극적 원인을 감추는 것 등과 같은 일련의 과정은 투기의 반복적 발생을 억제할 수 없고 그 결과 투기의 반복적 발생은 장기적으로는 한국 경제의 최대의 위협이 되어왔다.

부동산 투기가 반복적으로 발생하는 원인에 대한 정확한 분석과 그 분석을 국민에게 정확하게 알리는 것이야말로 정부의 중요한 임무 중의 하나이다. 정부 스스로 부동산 투기의 원인 제공자라는 점, 그 결과 투기가 반복적으로 발생한다는 사실을 정확히 알리는 일이야말로 부동산 투기와 그것의 반복적 발생을 억제할 수 있을 것이다. 이것은 화폐와 관련한 경제 이론에 대한 정확한 지식을 요구한다. 그러나 오늘날 주류경제학인 신고전학파종합은 그런 지식을 제공하지 않는다. 오스트리아학파의 경제학만이 그런 지식을 제공하는 유일한 경제학이다.

그러나 과거 역사를 보면 정부가 부동산 투기와 관련하여 정확한 경제지식을 발표하고 보급하는 일을 했던 적은 없었다. 관변 경제학자들은 민간을 속이는 일을 하는 그런 정부를 도와주고 이득을 챙겨왔다. 이제 민간 경제주체들이 스스로 화폐와 관련한 정확한 경제지식을 가지지 않으면 안 된다. 민간들이 오스트리아학파의 경제학을 공부해야 하는 이유이다. 그 길만이 정부에 의한 화폐공급 증대와 그에 따른 각종 폐해가 발생하는 것을 막을 수 있다.

인간의 모든 결정에는 기대가 작용한다. 인간의 행위가 미래의 예상에 달려있기 때문이다. 그러나 화폐의 구매력에 대한 기대만큼 중요한 기대는 없다. 부동산, 주식 등의 가격은 그런 기대에 따라 단기에는 큰 폭의 상승과 하락을 반복하고 장기에는 지속적으로 상승한다. 기대는 어떻게 만들어지는가? 모든 경제주체는 자신이 가진 경제이론, 경험, 타인의 행위에 대한 관심과 분석 등에 의거하여 기대를 형성하게 된다. 이 때 그들이 가진 경제이론이 옳은 것도 있고 틀린 것도 있다. 틀린 경제이론에 의거하여 형성된 기대는 잘못된 결과를 낳을 수 있다. 사람들이 정확한 경제이론을 가져야 하는 이유이다.

4. 부동산 관련 조세, 준조세 등의 폐지

부동산 관련 조세, 준조세 등은 부동산 투기 억제와 관련이 없는 것이다. 그런 조세, 준조세 등이 부동산 가격 상승에 어떤 역할을 한다면 지난 수십 년간 부동산 관련 조세, 준조세 등이 인상되었음에도 불구하고 부동산 투기가 계속해서 재발하지는 않았을 것이다. 부동산 관련 조세, 준조세 등은 기본적으로 부동산, 그 중에서도 토지에는 불로소득이 존재하기 때문에 국가가 불로소득을 환수해야 한다는 주장에 근거하고 있다.

그러나 토지에는 불로소득이 없다는 것이 진실이다. 건물뿐만 아니라 토지마저도 인간에게 생산적 기능을 제공한다. 그와 반대로, 부동산 관련 세금은 부동산의 가치를 파괴하는 것이다. 토지와 토지 소유자의 생산적 기능을 보호하고자 한다면 그 결과 토지와 토지 소유자의 부가가치를 높이고자 한다면 부동산 관련 조세, 준조세 등을 폐지해야 한다.

5. 부동산 관련 규제 폐지

부동산 관련 규제는 조세와 그 궤를 같이 해왔다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 부동산 관련 규제를 폐지 또는 완화하고 부동산 경기가 좋은 상태를 지나 과열일 때는 부동산 관련 규제를 강화 또는 신규 규제를 도입해왔다. 이것이 지난 60여 년 동안 정부가 부동산 규제와 관련하여 시행한 과정이다.

통화공급 증대에 의한 경기변동이 발생하지 않는다면, 그 결과 부동산 시장이 안정적으로 성장하기를 원한다면 부동산 관련 규제를 폐지할 필요가 있다. 부동산 관련 규제는 간섭주의이기 때문에 부동산 시장에 미치는 폐해가 이득보다 크기 때문이다. 이 점에 대해서는 부동산 시장을 분석할 때 자세히 다룰 필요가 있다.

VI. 결론

한국 경제의 최대의 난제는 무엇일까? 개인적으로는 실업률, 특히 청년실업률이 매우 높다는 것이다. 주지하듯이, 실업의 문제는 저성장과 궤를 같이 한다. 두 번째 난제는 부동산, 교육 서비스 등의 가격이 매우 높다는 것이다. 전자와 달리, 이것은 화폐와 관련한 문제, 즉 화폐시스템의 문제이다. 저출산, 소득불평등 등은 앞에서 지적한 두 가지 난제의 결과이지만 다른 문제를 야기한다는 점에서 추가적인 난제로 볼 수 있다.

문제는 부동산, 교육 서비스 등의 가격이 매우 높을 뿐 아니라 지속적으로 상승하고 때로는 폭등한다는 점이다. 특히 부동산의 절대 가격이 너무 높아서 다른 재화와 비교할 수 없다. 평균적으로 부동산 가격의 상승 속도가 임금의 상승 속도를 능가한 적이 오래 되었다. 그 결과 부동산 수요자들은 긴 기간에 걸쳐서 부동산의 구매 비용을 상환해야 한다. 교육 서비스는 부동산만큼 절대 가격이 높지 않은 대신에 긴 기간에 걸쳐서 단계별로 많은 비용을 지불해야 한다. 전체 금액 측면에서 교육 서비스는 부동산과 크게 다르지 않다.

문재인 정부의 김현미 국토부 장관은 부동산 투기가 극심했던 2018년 9월에 “주택을 1채 이상 보유한 사람은 그 주택을 반드시 팔도록 만들겠다”고 공언했다. 국토부 장관은 부지불식간에 자본주의를 부정했다. 왜냐하면 부동산은 재화이기 때문에 많을수록 좋은 것이 분명함에도 불구하고 그 점을 부정했기 때문이다. 국토부 장관은 우리 사회의 지향점이 자본주의가 아니라 사회주의가 되어야 한다고 공언했던 것이다.

작은 요인들을 무시하면, 부동산 투기 현상은 화폐 현상이다. 그러나 앞에서 제시한 여러 가지 원인들로 부동산 투기는 반복해서 발생해왔다. 그리고 지금처럼 정부가 화폐와 금융을 통제하면 앞으로도 부동산 투기는 계속해서 발생할 것이다. 부동산을 포함한 민간이 가진 모든 가치 있는 자산이 완전히 파괴될 때까지 그런 일은 지속될 것이다.

부동산을 제외한 모든 재화의 가격이 지속적으로 상승하는 것도 화폐현상이다. 다만 부동산을 제외한 모든 재화의 가격 결정 요인들과 부동산의 가격 결정 요인들이 약간 다를 뿐만 아니라 부동산은 다른 재화와 달리 교환가치가 크지 않다는 특징이 있다.

정부는 부동산 가격의 급격한 상승과 하락의 궁극적 원인을 감추어왔다. 그 결과는 계속되는 경기변동, 지속되는 인플레이션과 그에 따른 모든 재화(부동산 포함)의 가격 상승, 소득재분배 등의 발생에 의한 불평등의 악화 등이다. 이런 문제들의 밑바닥에는 신고전학파종합이라는 주류경제학이 있다. 그러므로 앞에서 열거한 모든 문제를 일소하기 위해서는 주류경제학을 폐기해야 한다.

통화공급이 증대하여 주식, 부동산 등의 가격이 상승한다고 가정하자. 주식, 부동산 등의 가격이 상승하기 때문에 통화공급의 증대로 주식, 부동산 등의 보유자(또는 구매자)는 승자가 된다. 그러나 돈이 없어서 주식, 부동산 등을 사지 못한 사람들이나 돈이 있더라도 그것들을 구매하지 못한 사람들은 패자가 된다. 주식, 부동산 등을 고가일 때 구입해서 저가에 파는 사람들도 또한 패자가 된다. 이것이 통화공급 증대로 인한 소득재분배 과정의 일부이다. 통화공급의 증대로 소득은 불평등해진다. 통화공급의 증대가 소득불평등의 한 가지 요인이다. 그리고 그것은 불평등을 초래하는 중요한 요인들 중의 하나이다. 그러나 이 점에 대한 자세한 설명은 다른 곳에서 해야 할 것이다.

넓게는 화폐제도와 금융제도, 좁게는 화폐정책과 금융정책을 제대로 만들지 않으면 경기변동과 그 일부인 부동산 투기, 인플레이션, 소득재분배 등은 피할 방법이 없다. 그리고 앞에서 열거한 것들이 반복되면 단기에는 경제의 위기와 장기에는 국가의 몰락을 피할 길이 없다.

끝으로, 이 시리즈는 부동산 시장을 분석한 것이 아님을 지적할 필요가 있다. 주지하듯이, 이 시리즈는 부동산 투기가 반복적으로 발행하고 있는 화폐적 원인을 분석한 것이다. 화폐제도와 금융제도, 화폐정책과 금융정책, 부동산 시장 등에 대해서는 별도의 분석이 필요하다.

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